各街道辦事處、前三島鄉(xiāng)人民政府，各功能板塊，區(qū)各委辦局，區(qū)各直屬單位：

《連云區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法進小區(qū)實施方案》已經區(qū)十六屆政府第14次常務會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真組織實施。

連云港市連云區(qū)人民政府辦公室

2023年9月3日

連云區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法進小區(qū)實施方案

為進一步推進執(zhí)法力量下沉、執(zhí)法效能提升，切實改善住宅小區(qū)居住環(huán)境，為人民群眾提供家門口的優(yōu)質執(zhí)法服務和精細管理，根據《江蘇省物業(yè)管理條例》《市政府辦公室印發(fā)關于提升社區(qū)物業(yè)服務水平 促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的意見的通知》（連政辦發(fā)〔2020〕88號）等相關文件規(guī)范要求，結合連云區(qū)實際，特制定本實施方案。

一、總體要求

堅持群眾需求導向，整合各方資源力量，優(yōu)化工作體系，創(chuàng)新工作機制，扎實推進綜合執(zhí)法進小區(qū)，完善基層社區(qū)治理工作舉措，打通最后“一米線”，實現執(zhí)法“零距離”，努力營造整潔有序、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧、共治共享的居住環(huán)境，不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

二、適用區(qū)域

連云區(qū)建成區(qū)域范圍內所有住宅小區(qū)。

三、職責分工

（一）街道辦事處職責

1. 具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協助和監(jiān)督，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。

2. 組織、指導、監(jiān)督轄區(qū)內住宅小區(qū)召開業(yè)主大會、選舉和換屆選舉業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會，并辦理相關備案手續(xù)；指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責。

3. 建立物業(yè)矛盾投訴調解、協調物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。

4. 建立由社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯席會議制度，協調處理物業(yè)管理重大事宜。

5. 查處建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；在物業(yè)管理區(qū)域內未按規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房；對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租等行為。

6. 查處物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人；挪用專項維修資金；未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告；未經業(yè)主大會同意擅自改變物業(yè)管理用房的用途；對被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域等行為。

7. 查處將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的行為；將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈等行為。

8. 查處擅自占用、挖掘小區(qū)內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；違規(guī)張貼廣告、亂涂亂畫，擅自設置戶外廣告；亂倒亂投垃圾、亂潑污水；未經批準或者未按照批準內容進行臨時建設，以及對臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除；違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜；超出門、窗進行占道經營、作業(yè)的行為。

（二）城管局職責

1. 查處未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設；未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗等行為。

2. 查處擅自傾倒、堆放或者處置建筑垃圾；在臨街建筑物陽臺和窗外堆放、吊掛有礙市容的物品的行為。

（三）住建局職責

1. 負責行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，支持住宅專項維修資金用于共用消防設施維修、更新、改造。

2. 牽頭制定全區(qū)物業(yè)管理相關的政策、規(guī)定，進一步提升全區(qū)的物業(yè)管理水平。

3. 負責物業(yè)企業(yè)信用信息的采集、審核、申請記分和錄入等管理工作。

4. 組織物業(yè)服務行業(yè)的檢查、考核，加強物業(yè)工作的培訓指導工作；對表現優(yōu)秀的物業(yè)管理項目、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)公司進行表彰、獎勵，鼓勵物業(yè)項目提升物業(yè)管理水平。

5. 指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作。

6. 查處小區(qū)內損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構等住宅室內裝飾裝修違法違規(guī)行為。

7. 根據市級賦權，負責物業(yè)管理區(qū)域劃分備案和物業(yè)服務合同備案工作。

8. 監(jiān)督建設單位與物業(yè)服務企業(yè)關于物業(yè)用房的交接。

9. 根據市級賦權，牽頭鄉(xiāng)街開展10萬元以下維修資金的使用審核工作。

10. 根據市級要求，牽頭開展建設工程質量保證金退還初審工作。

（四）連云公安分局職責

1. 負責小區(qū)臨時居住人口管理，指導、抽查住宅小區(qū)內治安日常巡查，指導、監(jiān)督屬地街道、社區(qū)（村）居委會、業(yè)主委員會（物管會）和物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)治安防范工作。

2. 查處小區(qū)內非法飼養(yǎng)犬只、盜竊、毀壞公共財物、生活噪音污染、高空拋物，存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規(guī)定物品的行為。

3. 按照國家規(guī)定對轄區(qū)住宅物業(yè)消防安全進行日常監(jiān)督，開展消防安全宣傳教育。

4. 對綜合執(zhí)法進小區(qū)工作中各類阻礙執(zhí)法、妨礙公務的行為依法迅速處置。

（五）交警連云大隊職責

查處小區(qū)內阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛、車輛堵門等違法違規(guī)停車行為。

（六）市場監(jiān)管局職責

1. 查處物業(yè)服務企業(yè)未在小區(qū)內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的行為。

2. 查處未按照政府指導價收取普通住宅前期物業(yè)服務費、汽車停放費的行為；查處未按照物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費等費用，及預收費用超過一年的行為。

3. 查處物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位委托代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的行為。

4. 查處小區(qū)電梯未按規(guī)定定期檢驗或未按規(guī)定維護保養(yǎng)的行為。

5. 查處物業(yè)服務企業(yè)低于服務等級提供服務的行為。

6. 查處發(fā)布違法廣告的行為。

（七）經發(fā)局工作職責

配合市發(fā)改委落實物業(yè)收費價格體系，明確收費原則、收費標準等。

（八）連云生態(tài)環(huán)境局職責

查處餐飲油煙污染、經營性噪聲擾民等行為。

（九）連云消防救援大隊職責

1. 指導、監(jiān)督住宅物業(yè)消防安全工作；

2. 組織開展消防安全宣傳、教育、培訓；

3. 對應急預案演練、滅火、救生技能培訓等提供技術指導；

4. 組織或者參與火災事故調查處理工作；

5. 組織和指揮火災現場撲救，承擔應急救援工作；

6. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。

（十）連云區(qū)人民法院職責

1. 設置建立欠繳物業(yè)費立案、審判、執(zhí)行的綠色通道，依法從快處理涉物業(yè)管理問題訴訟案件。

2. 建立物業(yè)糾紛案件訴前調解機制。

四、方法措施

（一）住建局統(tǒng)一制作綜合執(zhí)法進小區(qū)公告欄，在住宅小區(qū)內顯著位置公布相關職能部門工作職責、“首問責任人”聯系人姓名和聯系方式，接受群眾監(jiān)督。

（二）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）設立以城管執(zhí)法人員為主要力量的住宅小區(qū)綜合執(zhí)法工作站點，負責召集相關職能部門開展聯合執(zhí)法。

（三）相關職能部門要建立住宅小區(qū)違法違規(guī)行為投訴登記制度，明確“首問責任人”信息，有條件的可以分片區(qū)確定“首問責任人”。在接到住宅小區(qū)違法違規(guī)行為投訴后，屬于本部門職責的應及時處理；非本部門職責的應及時告知投訴人相關部門聯系方式，或聯系屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜合執(zhí)法工作站點轉辦處理；需要相關部門配合的，聯系綜合執(zhí)法工作站點召集聯合執(zhí)法。

五、工作要求

（一）壓實各方責任。建立健全執(zhí)法進小區(qū)考核管理機制，推進執(zhí)法進小區(qū)工作落實。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、各相關職能部門要牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，以最大限度維護好居民公共權益為工作導向，認真研究執(zhí)法進小區(qū)工作職責，細化執(zhí)法工作流程、標準，確保執(zhí)法小區(qū)工作落實有效。

（二）構建工作閉環(huán)。采取“主體治理+聯合執(zhí)法”雙輪驅動，堅持問題在小區(qū)發(fā)現、矛盾在小區(qū)解決、工作在小區(qū)推動，服務為主，管理為輔，執(zhí)法兜底，問題不出門，解決在家門。

（三）優(yōu)化執(zhí)法保障。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、各相關職能部門要加大執(zhí)法人員的教育培訓，增加學習物業(yè)管理相關法律法規(guī)知識，不斷提高業(yè)務能力和執(zhí)法管理水平。通過剛性管理措施，持續(xù)營造對于違法違規(guī)行為的高壓態(tài)勢，切實維護法律權威，促進居民法治意識、文明意識提升。