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各街道辦事處、前三島鄉(xiāng)人民政府，各功能板塊，區(qū)各委辦局，區(qū)各直屬單位：

《連云區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)實(shí)施方案》已經(jīng)區(qū)十六屆政府第14次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

連云港市連云區(qū)人民政府辦公室

2023年9月3日

連云區(qū)物業(yè)管理綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)實(shí)施方案

為進(jìn)一步推進(jìn)執(zhí)法力量下沉、執(zhí)法效能提升，切實(shí)改善住宅小區(qū)居住環(huán)境，為人民群眾提供家門口的優(yōu)質(zhì)執(zhí)法服務(wù)和精細(xì)管理，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《市政府辦公室印發(fā)關(guān)于提升社區(qū)物業(yè)服務(wù)水平 促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)的通知》（連政辦發(fā)〔2020〕88號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)范要求，結(jié)合連云區(qū)實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。

一、總體要求

堅(jiān)持群眾需求導(dǎo)向，整合各方資源力量，優(yōu)化工作體系，創(chuàng)新工作機(jī)制，扎實(shí)推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，完善基層社區(qū)治理工作舉措，打通最后“一米線”，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法“零距離”，努力營(yíng)造整潔有序、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧、共治共享的居住環(huán)境，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要。

二、適用區(qū)域

連云區(qū)建成區(qū)域范圍內(nèi)所有住宅小區(qū)。

三、職責(zé)分工

（一）街道辦事處職責(zé)

1. 具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

2. 組織、指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉和換屆選舉業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

3. 建立物業(yè)矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

4. 建立由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

5. 查處建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房；對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租等行為。

6. 查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；挪用專項(xiàng)維修資金；未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自改變物業(yè)管理用房的用途；對(duì)被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域等行為。

7. 查處將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的行為；將平時(shí)用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開(kāi)放、出租停車位的租賃期限超過(guò)三年或者將停車位出售、附贈(zèng)等行為。

8. 查處擅自占用、挖掘小區(qū)內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；違規(guī)張貼廣告、亂涂亂畫，擅自設(shè)置戶外廣告；亂倒亂投垃圾、亂潑污水；未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)，以及對(duì)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過(guò)批準(zhǔn)期限不拆除；違規(guī)飼養(yǎng)家禽家畜；超出門、窗進(jìn)行占道經(jīng)營(yíng)、作業(yè)的行為。

（二）城管局職責(zé)

1. 查處未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)；未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門、開(kāi)窗等行為。

2. 查處擅自傾倒、堆放或者處置建筑垃圾；在臨街建筑物陽(yáng)臺(tái)和窗外堆放、吊掛有礙市容的物品的行為。

（三）住建局職責(zé)

1. 負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，支持住宅專項(xiàng)維修資金用于共用消防設(shè)施維修、更新、改造。

2. 牽頭制定全區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的政策、規(guī)定，進(jìn)一步提升全區(qū)的物業(yè)管理水平。

3. 負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)信用信息的采集、審核、申請(qǐng)記分和錄入等管理工作。

4. 組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)的檢查、考核，加強(qiáng)物業(yè)工作的培訓(xùn)指導(dǎo)工作；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的物業(yè)管理項(xiàng)目、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)公司進(jìn)行表彰、獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)物業(yè)項(xiàng)目提升物業(yè)管理水平。

5. 指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作。

6. 查處小區(qū)內(nèi)損壞或擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等住宅室內(nèi)裝飾裝修違法違規(guī)行為。

7. 根據(jù)市級(jí)賦權(quán)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分備案和物業(yè)服務(wù)合同備案工作。

8. 監(jiān)督建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)用房的交接。

9. 根據(jù)市級(jí)賦權(quán)，牽頭鄉(xiāng)街開(kāi)展10萬(wàn)元以下維修資金的使用審核工作。

10. 根據(jù)市級(jí)要求，牽頭開(kāi)展建設(shè)工程質(zhì)量保證金退還初審工作。

（四）連云公安分局職責(zé)

1. 負(fù)責(zé)小區(qū)臨時(shí)居住人口管理，指導(dǎo)、抽查住宅小區(qū)內(nèi)治安日常巡查，指導(dǎo)、監(jiān)督屬地街道、社區(qū)（村）居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（物管會(huì)）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)治安防范工作。

2. 查處小區(qū)內(nèi)非法飼養(yǎng)犬只、盜竊、毀壞公共財(cái)物、生活噪音污染、高空拋物，存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定物品的行為。

3. 按照國(guó)家規(guī)定對(duì)轄區(qū)住宅物業(yè)消防安全進(jìn)行日常監(jiān)督，開(kāi)展消防安全宣傳教育。

4. 對(duì)綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作中各類阻礙執(zhí)法、妨礙公務(wù)的行為依法迅速處置。

（五）交警連云大隊(duì)職責(zé)

查處小區(qū)內(nèi)阻礙公共交通、不按規(guī)定停放車輛、車輛堵門等違法違規(guī)停車行為。

（六）市場(chǎng)監(jiān)管局職責(zé)

1. 查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的行為。

2. 查處未按照政府指導(dǎo)價(jià)收取普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)的行為；查處未按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，及預(yù)收費(fèi)用超過(guò)一年的行為。

3. 查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的行為。

4. 查處小區(qū)電梯未按規(guī)定定期檢驗(yàn)或未按規(guī)定維護(hù)保養(yǎng)的行為。

5. 查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)低于服務(wù)等級(jí)提供服務(wù)的行為。

6. 查處發(fā)布違法廣告的行為。

（七）經(jīng)發(fā)局工作職責(zé)

配合市發(fā)改委落實(shí)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格體系，明確收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

（八）連云生態(tài)環(huán)境局職責(zé)

查處餐飲油煙污染、經(jīng)營(yíng)性噪聲擾民等行為。

（九）連云消防救援大隊(duì)職責(zé)

1. 指導(dǎo)、監(jiān)督住宅物業(yè)消防安全工作；

2. 組織開(kāi)展消防安全宣傳、教育、培訓(xùn)；

3. 對(duì)應(yīng)急預(yù)案演練、滅火、救生技能培訓(xùn)等提供技術(shù)指導(dǎo)；

4. 組織或者參與火災(zāi)事故調(diào)查處理工作；

5. 組織和指揮火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)撲救，承擔(dān)應(yīng)急救援工作；

6. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

（十）連云區(qū)人民法院職責(zé)

1. 設(shè)置建立欠繳物業(yè)費(fèi)立案、審判、執(zhí)行的綠色通道，依法從快處理涉物業(yè)管理問(wèn)題訴訟案件。

2. 建立物業(yè)糾紛案件訴前調(diào)解機(jī)制。

四、方法措施

（一）住建局統(tǒng)一制作綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)公告欄，在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公布相關(guān)職能部門工作職責(zé)、“首問(wèn)責(zé)任人”聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，接受群眾監(jiān)督。

（二）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）設(shè)立以城管執(zhí)法人員為主要力量的住宅小區(qū)綜合執(zhí)法工作站點(diǎn)，負(fù)責(zé)召集相關(guān)職能部門開(kāi)展聯(lián)合執(zhí)法。

（三）相關(guān)職能部門要建立住宅小區(qū)違法違規(guī)行為投訴登記制度，明確“首問(wèn)責(zé)任人”信息，有條件的可以分片區(qū)確定“首問(wèn)責(zé)任人”。在接到住宅小區(qū)違法違規(guī)行為投訴后，屬于本部門職責(zé)的應(yīng)及時(shí)處理；非本部門職責(zé)的應(yīng)及時(shí)告知投訴人相關(guān)部門聯(lián)系方式，或聯(lián)系屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜合執(zhí)法工作站點(diǎn)轉(zhuǎn)辦處理；需要相關(guān)部門配合的，聯(lián)系綜合執(zhí)法工作站點(diǎn)召集聯(lián)合執(zhí)法。

五、工作要求

（一）壓實(shí)各方責(zé)任。建立健全執(zhí)法進(jìn)小區(qū)考核管理機(jī)制，推進(jìn)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作落實(shí)。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、各相關(guān)職能部門要牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，以最大限度維護(hù)好居民公共權(quán)益為工作導(dǎo)向，認(rèn)真研究執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作職責(zé)，細(xì)化執(zhí)法工作流程、標(biāo)準(zhǔn)，確保執(zhí)法小區(qū)工作落實(shí)有效。

（二）構(gòu)建工作閉環(huán)。采取“主體治理+聯(lián)合執(zhí)法”雙輪驅(qū)動(dòng)，堅(jiān)持問(wèn)題在小區(qū)發(fā)現(xiàn)、矛盾在小區(qū)解決、工作在小區(qū)推動(dòng)，服務(wù)為主，管理為輔，執(zhí)法兜底，問(wèn)題不出門，解決在家門。

（三）優(yōu)化執(zhí)法保障。各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、各相關(guān)職能部門要加大執(zhí)法人員的教育培訓(xùn)，增加學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)能力和執(zhí)法管理水平。通過(guò)剛性管理措施，持續(xù)營(yíng)造對(duì)于違法違規(guī)行為的高壓態(tài)勢(shì)，切實(shí)維護(hù)法律權(quán)威，促進(jìn)居民法治意識(shí)、文明意識(shí)提升。