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徐圩新區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（五期）房屋征收補(bǔ)償方案

（征求意見稿）

因徐圩新區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（五期）建設(shè)需要，連云區(qū)人民政府決定對該項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的房屋實(shí)施征收。依據(jù)國家、省、市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定，結(jié)合被征收房屋實(shí)際，制定本方案：

一、政策依據(jù)

（一）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）；

（二）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

（三）《江蘇省貫徹實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干問題規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)〔2011〕91號）；

（四）《連云港市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕4號）；

（五）《連云港市市區(qū)房屋征收補(bǔ)助和獎勵暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕5號）；

（六）《連云港市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償若干問題規(guī)定》（連政發(fā)〔2011〕128號）；

（七）《連云港市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定和處理暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕14號）；

（八）《市政府關(guān)于印發(fā)連云港市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)問題補(bǔ)充規(guī)定的通知》（連政規(guī)發(fā)〔2014〕1號）；

（九）《市政府關(guān)于調(diào)整市區(qū)房屋征收政策的通知》（連政發(fā)〔2018〕42號）；

（十）《連云港市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《連云港市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則》（試行）的通知》（連建征監(jiān)〔2018〕124號）；

（十一）其他相關(guān)文件。

二、征 收 人：連云區(qū)人民政府

三、征收部門：連云區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

四、征收實(shí)施單位：國家東中西區(qū)域合作示范區(qū)（連云港徐圩新區(qū)）建設(shè)局、連云港徐圩新區(qū)徐圩街道辦事處

五、征收范圍：徐圩新區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（五期）房屋征收紅線范圍內(nèi)（詳見規(guī)劃紅線圖）

六、征收期限：自本項(xiàng)目征收決定發(fā)布之日起至項(xiàng)目征收結(jié)束。

七、征收簽約期限：評估結(jié)果公示期滿之日起30日內(nèi)（含30日）。

八、征收簽約獎勵期限：評估結(jié)果公示期滿之日起30日內(nèi)（含30日）。

九、評估機(jī)構(gòu)選定辦法

（一）估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局每年公布的估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中協(xié)商選定。

（二）若被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成，則采取投票或抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，選定程序及結(jié)果由公證部門予以公證。

十、被征收房屋的認(rèn)定

（一）土地用途與用地面積依據(jù)國土部門發(fā)放的合法證件或相關(guān)有效證明材料載明的土地用途和用地面積進(jìn)行認(rèn)定；登記面積小于《連云港市市區(qū)農(nóng)村村民建房用地審批管理暫行辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（135㎡/戶）的，或無國土部門發(fā)放的合法證件及相關(guān)有效證明材料的，土地符合“一戶一宅”登記條件因歷史原因未進(jìn)行登記的，現(xiàn)有占地面積大于或等于135㎡/戶的，宅基地面積按每戶135㎡標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定；現(xiàn)有占地面積小于135㎡/戶的，按實(shí)際面積認(rèn)定。

（二）被征收房屋的面積、性質(zhì)以房屋權(quán)屬證書載明的面積、性質(zhì)為準(zhǔn)，房屋權(quán)屬證書未載明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記載的面積、性質(zhì)為準(zhǔn)。房屋未經(jīng)翻建擴(kuò)建，權(quán)屬證書載明的房屋面積與實(shí)測面積不一致的，以實(shí)測面積為準(zhǔn)。

（三）對已依法取得土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證件（含民房建筑執(zhí)照），并在土地使用權(quán)范圍內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證件載明內(nèi)容建設(shè)，未辦理房屋權(quán)屬登記的建筑，認(rèn)定為合法建筑。

（四）住宅用地符合“一戶一宅”政策規(guī)定的，宅基地面積經(jīng)國土部門確認(rèn)后，房屋占地面積不超過宅基地面積70%，房屋層數(shù)不超過兩層，認(rèn)定為合法建筑，宅基地用地范圍內(nèi)超出上述規(guī)定的建筑面積，按照建造成本給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（五）非住宅建筑，無相關(guān)合法證件，但在2003年正射影像圖上有記載的，或雖然在2003年正射影像圖上無記載，但有村集體批準(zhǔn)證明的，按成本價(jià)予以補(bǔ)償，無村、街道批準(zhǔn)證明的，認(rèn)定為違法建筑。

（六）不符合“一戶一宅”宅基地使用政策規(guī)定的房屋，在2003年正射影像圖上有記載的，參照合法房屋認(rèn)定補(bǔ)償，僅可參與張圩小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（七）下達(dá)限期拆除通知書、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑認(rèn)定為違法建筑。

十一、住宅房屋的征收補(bǔ)償

住宅房屋的征收補(bǔ)償，采用貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，供被征收人自行選擇。本項(xiàng)目鼓勵被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式。

（一）被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格，由評估機(jī)構(gòu)按住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

（二）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模魇詹块T與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，被征收人在規(guī)定期限內(nèi)騰空并完好交出被征收房屋后，征收人按協(xié)議約定將補(bǔ)償款一次性支付給被征收人。

（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，分別計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)值，結(jié)清差價(jià)。

1．產(chǎn)權(quán)調(diào)換原則：征收住宅房屋，原則上按被征收房屋合法建筑面積拆一還一，互找差價(jià)。被征收人根據(jù)房屋合法建筑面積，就近高靠安置房面積，選擇相應(yīng)的安置房戶型、套數(shù)。

2．安置房源：香河新村、張圩小區(qū)。其中，香河新村小區(qū)僅供符合“一戶一宅”宅基地使用政策以及經(jīng)審核確認(rèn)為村民且在兩村集體土地范圍內(nèi)無住房的被征收人選擇。

3．選房辦法：被征收人以簽訂房屋征收協(xié)議并完成搬遷的先后順序進(jìn)行選房，先簽先選、后簽后選。

4．安置房結(jié)算辦法：征收人根據(jù)被征收人簽訂協(xié)議時(shí)選擇的安置小區(qū)、房屋面積、套數(shù)，預(yù)扣購房款。具體費(fèi)用待安置房交付時(shí)，按房產(chǎn)管理部門核定的實(shí)際房屋建筑面積結(jié)算，多退少補(bǔ)。

5．過渡方式：被征收人自行過渡。

6．安置房上房時(shí)需繳納的房屋維修基金、物業(yè)管理等費(fèi)用，由被征收人按有關(guān)規(guī)定繳納。

7．被征收房屋補(bǔ)償總價(jià)超過安置房總價(jià)，超出部分由征收部門在協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間內(nèi)一次性支付給被征收人。被征收房屋補(bǔ)償總價(jià)低于安置房總價(jià)的，其差價(jià)部分由被征收人在安置房屋交付時(shí)一次性支付給征收部門，因被征收人未支付差額房款而延時(shí)交房的責(zé)任由其自負(fù)。

（四）經(jīng)認(rèn)定的違法建筑不予補(bǔ)償。

十二、非住宅房屋的征收補(bǔ)償

（一）征收個人非住宅房屋，鼓勵被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或參與住宅房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（二）征收各類企事業(yè)單位的房屋和土地，土地面積和性質(zhì)以土地證載明的面積和性質(zhì)為準(zhǔn)，土地面積有爭議的，由國土部門確認(rèn)。房屋面積確權(quán)按國有土地上房屋確權(quán)原則執(zhí)行。房屋及土地補(bǔ)償價(jià)格，由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償按省、市相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

十三、征收補(bǔ)助、獎勵

（一）搬遷補(bǔ)助

搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米計(jì)算，不足800元的，按800元計(jì)算；被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌匆淮斡?jì)算，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按兩次計(jì)算。

（二）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行過渡的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積12元/月/平方米計(jì)算。月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)不足600元的，按600元計(jì)算。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或現(xiàn)房安置的，按6個月一次性支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

被征收人選擇期房安置的，過渡期限根據(jù)各安置小區(qū)實(shí)際情況在簽約時(shí)予以確定（詳見現(xiàn)場選房圖）。

被征收房屋合法建筑面積等于或小于安置房屋建筑面積，按被征收房屋合法建筑面積計(jì)算；被征收房屋合法建筑面積大于安置房屋建筑面積，超出部分按選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（三）搬遷及其他獎勵

1．在本方案確定的簽約獎勵期限內(nèi)，被征收人簽訂協(xié)議且按協(xié)議約定時(shí)間完成搬遷的，予以下列獎勵，超過簽約獎勵期限的不予獎勵。

（1）征收住宅房屋，在評估結(jié)果公示期滿20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議的，在合法房屋評估價(jià)基礎(chǔ)上增加8%。21日至30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議的，在合法房屋評估價(jià)基礎(chǔ)上增加4%。

（2）征收個人房屋，被征收人在評估結(jié)果公示期滿20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵200元，獎勵金額低于12000元，按12000元計(jì)算；21日至30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵100元，獎勵金額低于6000元，按6000元計(jì)算。

（3）征收企事業(yè)單位的房屋，被征收人在評估結(jié)果公示期滿20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，按補(bǔ)償總價(jià)的2.5%給予獎勵，獎勵金額低于12000元，按12000元計(jì)算；21日至30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，按補(bǔ)償總價(jià)的2%給予獎勵，獎勵金額低于6000元，按6000元計(jì)算。

（4）經(jīng)確權(quán)認(rèn)定的合法住宅房屋，在評估結(jié)果公示期滿之日起20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，除上述獎勵外，每平方米再獎勵100元，本獎勵從評估結(jié)果公示期滿之日起第21日10時(shí)起每日遞減10%，至公示期滿之日起第30日10時(shí)取消。

（5）征收個人房屋，被征收人積極配合征收工作并在征收簽約獎勵期限內(nèi)簽訂協(xié)議且按協(xié)議約定時(shí)間完成搬遷的，房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施補(bǔ)償單價(jià)低于500元/平方米的，按照500元/平方米給予補(bǔ)齊獎勵；超過征收簽約獎勵期限未簽約且雙方協(xié)商不成的，按照房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估結(jié)果予以補(bǔ)償。

（6）被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并在征收簽約獎勵期限內(nèi)簽訂協(xié)議按時(shí)完成搬遷的，房屋用地符合“一戶一宅”政策，房屋占地超出國土部門確認(rèn)宅基地面積，房屋在2003年正射影像圖上無記載，但在2016年連云港天地圖上有記載的，超出部分房屋面積（以實(shí)測為準(zhǔn)），按照建造成本給予補(bǔ)償作為獎補(bǔ)；逾期未簽約的，不予獎補(bǔ)。

2．被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并在簽約獎勵期內(nèi)簽訂協(xié)議，在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，依據(jù)下列辦法，分別計(jì)算被征收房屋補(bǔ)償金額和安置房屋價(jià)值，并結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)：

（1）選擇香河新村安置房的等面積置換部分，按照安置房安置價(jià)2800元/㎡結(jié)算，與被征收房屋互找差價(jià)；安置房面積超出被征收房屋合法面積時(shí)，超出部分在被征收房屋合法面積30%之內(nèi)（含30%）的，按優(yōu)惠價(jià)2900元/㎡結(jié)算；安置房面積超過被征征收房屋合法面積30%以外的部分按成本價(jià)結(jié)算。

（2）因特殊情況需要選擇張圩小區(qū)房屋作為安置房的，相關(guān)政策另行商定。

3.違法建筑一律不予補(bǔ)償。違法建筑被征收人積極配合征收工作并在簽約期前20日（含20日）內(nèi)配合自行拆除違法建筑的，按照違法建筑磚木、磚混、鋼混建筑結(jié)構(gòu)類型，分別給予每平方米不超過300元、400元、500元的材料補(bǔ)助；21日至30日（含30日）內(nèi)拆除的，給予200元/㎡的材料補(bǔ)助。在院內(nèi)大棚下方或主、配房之間建設(shè)的房屋，在簽約期內(nèi)簽約并自行拆除的，根據(jù)評估公司評估的價(jià)格給予材料獎補(bǔ)，房屋附屬物不予補(bǔ)償。

4.征收住宅性房屋，被征收人積極配合征收工作并在評估結(jié)果公示期內(nèi)簽訂協(xié)議且按協(xié)議約定時(shí)間完成搬遷的，給予5000元/戶提前簽約獎勵。

5.房屋住宅用地符合“一戶一宅”政策規(guī)定，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并在第一簽約獎勵期內(nèi)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷，選擇香河新村現(xiàn)有最小戶型安置房的，安置房面積超過被征收房屋合法面積 30%以外部分仍按優(yōu)惠價(jià)（2900元/㎡）結(jié)算。

6.被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并在簽約獎勵期內(nèi)簽訂協(xié)議，在約定時(shí)間內(nèi)完成搬遷的，享受醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老補(bǔ)助、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等多項(xiàng)優(yōu)惠政策，具體按《徐圩新區(qū)支持農(nóng)民征遷若干優(yōu)惠政策（試行）》、《徐圩新區(qū)支持城鎮(zhèn)居民征遷若干優(yōu)惠政策（試行）》規(guī)定執(zhí)行。

十四、其他事項(xiàng)

（一）被征收人應(yīng)積極配合房屋征收工作人員對其房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行丈量，并及時(shí)提供房屋產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)手續(xù)。因被征收人不配合而導(dǎo)致評估價(jià)格不實(shí)，由此導(dǎo)致的不利后果，由被征收人自負(fù)。

（二）房屋征收工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦理房屋征收事宜，做到公平、公正、公開。對濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。

（三）在房屋征收期間，對采取暴力、威脅等方法妨礙房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（四）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋建成后，由征收部門進(jìn)行公告或按被征收人所留聯(lián)系方式通知被征收人辦理安置手續(xù)。被征收人所留聯(lián)系方式發(fā)生改變，應(yīng)及時(shí)通知征收部門；否則，產(chǎn)生的不利后果由被征收人自負(fù)。

（五）被征收房屋存在權(quán)屬糾紛的，由被征收人在房屋征收簽約及搬家騰房的期限內(nèi)自行解決，逾期不能解決的，按有關(guān)規(guī)定處理。

（六）房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的人民政府，按照房屋征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

（七）被征收人不得擅自拆除、損壞被征收房屋、附屬設(shè)施，否則征收人有權(quán)在補(bǔ)償費(fèi)用中扣除相應(yīng)的損失費(fèi)用。

（八）被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

（九）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（十）補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

十五、本方案未盡事宜，按國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)政策和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十六、本方案最終解釋權(quán)歸房屋征收人。